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“佛系”青年,走心之选——天津北辰中心区域-尊龙人生就是博

中指研究院 2017-12-23 16:53:44

北辰处于京津“双城记”的核心位置,向北可以承接首都生产要素转移,向南可以承接中心城区功能转移,是连接北京和天津中心城区的黄金走廊。其中北辰中心区板块接驳市区,聚集区行政服务部门,医疗、教育资源相对丰富,沿京津公路,交通便利,未来此板块将为北辰集中建设区域。

1北辰中心板块区位优势

位置:北辰区,北至外环线,西至京津公路,东至京津塘高速。

地缘优势:京津公路沿线,临近市区,京津城际铁路贯穿其中。

轨道交通:地铁5号线即将通车,未来区域内将建成地铁4号线、7号线。

道路:有京津公路、铁东北路、外环东路3条主干路,对外连通;十三五期间完成高峰路、朝阳路、淮东路、汾河南道、龙门东道等道路建设。

2优势:面临北辰核心区规划利好,极具开发潜力

➤ 板块条件:根据北辰区十三五规划,区域内将建成北辰核心区,围绕京津路黄金走廊和龙门东道商业商务主轴线,大力发展金融服务、高端商务、高档商业、休闲娱乐等现代服务业,完善基础设施配套,目前永旺购物中心已确定落地此区域。

➤ 板块规划:北辰中心板块重点加快京津城际沿线综合提升改造区。

京津路黄金走廊:围绕黄金走廊大力发展金融服务、高端商务、高档商业、休闲娱乐等现代服务业,完善基础设施配套。

龙门东道:沿龙门东道布局公共服务、总部经济、商业商贸、文化创意及休闲娱乐五个板块,形成功能复合、产业集聚的服务核心。

京津城际沿线:加强铁路沿线绿化空间整体控制,建设铁路沿线带状公园,构建科技型、公园化的入市门户走廊,成为展示津门形象的窗口。

北仓镇:着力培育北仓镇为历史文化悠久、产业特色鲜明、区位优势突出的特色小城镇。

3土地资源:板块内可供土地资源相对丰富,众多知名房企入驻

历史供应:2014年至今,北辰中心板块总共成交12宗/245.2万平米综合用地,为北辰区供地集中区域。吸引金地、融创、金侨、中储、恒大、中粮、华润、万科等知名房企入驻。

供应:2017年7月,万科拿下北辰区志成道北侧地块。

供应计划:根据规划,目前板块内可供地规模大,具备成片开发的空间。

4产品结构与客群:承接市区外溢需求,以刚需及改善产品为主

产品结构:2014-2017年10月板块内成交多为90-100平米产品,占比达28%,其次为100-120平米、80-90平米产品。目前板块仍以刚需及改善型产品为主。

客户特征:由于目前市内价格高企,而北辰中心板块距离市区较近,未来规划较好,承接了较多的市内外溢需求,客户以自住需求为主。

图:2014-2017m10北辰中心板块商品住宅各户型成交结构(成交套数占比)

数据来源:creis中指数据,fdc.fang.com

5典型项目:板块处于开发期,在售项目相对较多,多层及高层产品是主流

典型项目:2016年板块销冠为恒大御景湾,主力户型85-90平米两居、115-125平米三居。金地艺城华府、金侨宸公馆等项目以110平米三居为主,辅以部分高层及联排别墅产品,未来板块产品仍以多层及高层产品为主。

竞争格局:目前板块在售项目较多,且均为新盘,金地、金侨、恒大、融创等知名房企均进驻,区域竞争压力较大。未来板块土地供应较为充足,区域竞争压力将加剧,为加速去化,应尽量避免产品相似性,塑造产品独特性。

6总结:价值潜力巨大,值得重点关注

➤ 处于京津公路沿线,距离市区较近,区域内有可大面积组团开发的土地;

➤ 即将开通的地铁5号线贯通其中,地铁4号线、7号线处在规划中,交通网络逐步完善;

➤ 面临北辰核心区规划利好;

➤ 需求多为市区外溢改善需求者及刚需购房者。

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