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哪里来的底气?开发商要求千万级豪宅一次性付清-尊龙人生就是博

卢文曦2017-11-16 03:24:50

昨天大卢的朋友圈被一张客户告知书刷屏了,大致内容是某豪宅即将上市,要求全款支付。要知道,该项目去年拿到的预售证,网上备案价格区间为68900-95200元/平方米,户型分别为184-198平方米的三房、113-129平方米的二房,一套房子总价8、9百万元起步,这要求客户有很高的现金流。开发商设如此高的门槛,难道就不怕楼盘卖不出去吗?

买房要求全款付清, 开发商哪来的底气?

今年上半年不少豪宅项目,甚至一般改善项目,开发商都会把客户划分等级,优先出售给一次性付款的客户,等有剩余房源了再给贷款客户挑选。原因在于“限价”政策导致房企利润被压缩。贷款周期少则1、2个月,长的话3、4个月也是有可能的,为寻找平衡,对开发商的资金回笼这块提出更高要求。

今年豪宅市场需求被压制,认房又认贷是原因之一,另一方面,在调控重压之下入市项目相当少,尤其是下半年根本没有项目入市, 这可以认为是某种程度的“饥渴营销”。而徐汇滨江发展日趋成熟,价格又是去年的水平,诸多因素,让开发商对提出全款付清有一定底气。

此外,不排除“试盘”的可能。这个项目从开盘不到2万的单价卖到10多万元,本金早就回来了,剩下的几乎是纯利。目前市场处于封冻期,购买力到底隐藏多少,有没有释放余地,长期蓄客期后,还有多少有效客户,开发商对此心理没底,通过这个方法可以达到检验市场以及客户的目的。

风向逆转 切勿盲目乐观

开发商有底气是一回事,效果可能又是另一回事了。首先,徐汇滨江库存大约454套,按半年销售量计算,当前去化周期20个月,超过18个月就是危险信号。区域里还有其他楼盘,竞争还是挺激烈的。此外,同样是滨江,北外滩、东外滩也和徐汇滨江处于相同水平,一旦有项目入市都是有力竞争者。

其次,全款付清,高估买家购买能力。一次性投入上千万,不是普通买家能承受。而富有阶层更会考虑资金的使用价值。买房用杠杆是因为用较低的成本获得较大。对于这些富有阶层而言,资金管理使用的意识特别强,投入大量资金后有可能导致流动性减弱。

另外,随着调控深入,存量市场降温比新房更显著。现在二手豪宅打折尺度越来越大,千万以上的9折房源也渐渐多起来。所以除购买能力之外,购买意愿也是不确定因素。

魔都不缺富豪,而且富豪的想法肯定和常人不一样,所以肯定会有人去买,但最后180多套房子是否能一抢而空再现楼市热潮,存在很大不确定因素。但不管最后结果怎样,这个楼盘已经为自己做了一次微信营销。

大家可以密切关注这个项目的去化情况,豪宅本身就是标杆,它的动向往往是市场风向标。如果该项目能去化70%以上说明市场还是有潜力可挖,短期不用担心市场会有大波动。

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