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大v观:楼市“入冬”速度非常快,明年四季度房价有望触底-尊龙人生就是博

bnewhous62 2017-11-09 11:23:53

楼市已经提前“入冬”,而且速度超出你我的想象。

前几天我提到了中信证券的一份报告,10月份前18家房企的销售均价下滑了2.4%,且有进一步下滑的趋势。

今天,我就看到万科发不了10月份的销售业绩,当月万科销售额为367.9亿,销售面积为247.8万平米,两者均同比大幅下降,降幅分别为24.9%和28.75%。对于万科来说,这是今年以来的首次出现下降的情况。我们预计其他龙头房企也不会好到哪里去。

通常情况下,房企年末的销售额一般都有点缩水,大家主要是通过前三季度冲指标。但今年的第四季度还是有所不同,我们注意到以下两点可能是房企加速入冬的原因。

其一是两部委开始在15个城市部署清理不合理的商品房销售行为,比如搭售、定价不合理、销售不透明等情况。开发商愈发谨慎。

其二是从今年四季度开始,房企陆续进入了偿债的高峰,同时叠加融资难的麻烦,房企需要卖房子回笼资金,但大环境导致他们价格和销售额也难有起色。

身在其中的房企已感到明显寒意,第三方机构同样也不看好未来一年的楼市。

国内方面,同策咨询最近一份研报显示,核心城市未来成交面积低谷出现在2017年4季度,而成交价格低谷则出现在2018年四季度。

国际方面,评级机构穆迪发布报告,2018年下半年房地产销售额将下跌5%。

房贷利率继续上行

楼市提前入冬也表现在购房者层面。融360发布的10月份房贷利率报告显示,10月份首套房贷平均利率已达5.30%,环比上升了1.53%,比基准上浮了8%。而9月份的平均利率则是5.22%,比基准上浮了6%。

从各银行的首套房贷利率来看,目前全部在1.0倍以上,其中中信银行最为突出,已超过基准的1.1倍。

目前购房者要面临三大困难,房贷额度不足,房贷周期更长,房贷成本更高。这种情况预计到明年也不会明显改观。有购房计划的要早作准备,一般一季度额度会稍微充裕一点,注意把握机会。

三四线楼市正在熄火

另外,我们此前一直预警的三四线城市,新房销售也已经逐渐放缓。据我们对三大经济圈中的一些三四线城市的监控,比如南通、常州、昆山、中山、惠州、珠海、廊坊等都在降温,主要表现在投资客比例下降、销售面积下行。

对于购房者来说,现在必须认清的一个事实是,大房企和大银行都通过本轮去库存取得了漂亮的业绩,但同时他们也通过不断的调仓换股甩掉了包袱,即使留在三四线的房企,留下的也只是重点地段的储备。至于银行则更加明显,君不见现在进场的都是些小银行么?所以作为购房者,非确实必要,别去碰三四线了。

上面这张图已经足以说明未来三四线楼市的将逐渐熄火。不少人手中的房子溢价颇多,但恐怕再难变成真金白银了。

对于打算配置资产的人来说,现在不宜进场,手中房子多的人,根据自己的资产结构,适当多元化一点,叶檀女士给出的建议是,房屋占总资产比例不应高于50%。

对于刚需来说,2018年四季度可以适当关注,房价有望位于相对低点,当然指的是核心城市。

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