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房企库存暴增5万亿,有的需消化26年,开发商最难时刻来了-尊龙人生就是博

光宇吐楼市2017-10-10 13:46:01

这是的时代,这是最坏的时代,不同的人有不同的解读,哪怕是最严厉的调控时代,哪怕是开发商自己也同样有着截然相反的态度。对于购房者迎来了全新的保障时代,市场的归市场,保障的归保障,租购同权、集体土地建设租赁住房、共有产权住房等一切的推出,无不是购房者或自住刚需面临着的全新局面。

购房者在逐步适应,也在渐渐地接受时代赋予自己的历史使命,主动接受也好,被动接受也罢,买房或者说买普通商品房不再成为的解决住房的手段或渠道,尽管之前也有保障房,但其力度太小,不足以构成对整个市场的影响。

如今,开发商最怕的是什么?安家融媒认为,从来都不会是客观的调控政策或房地产大周期的调整,而是自身认识的裹足不前。所以,当下,开发商最最怕的就是认识不到时代的变化,认识不到房地产的变天,从而就无法认识到自身所处的环境变化带来的影响。

传统的“金九银十”是房地产销售的最旺时期,但最近一两年,“金九银十”却成为了调控措施密集出台的时期。去年“十一”长假前后开始的一轮房地产调控潮已满“周岁”。巧合的是,今年“十一”假期前多座城市接连升级楼市调控,再现“密集式”调控。截至目前推出限售措施的城市数量已超过40个,政策以流动性为切入点,也足见此轮调控对炒房者的直面打击。

数据显示,黄金周前6天,楼市热点城市出现了明显下调,热点30城市(其中部分城市网签数据暂停无法统计)网签大幅下调,平均跌幅达到了8成,成交量创2014年来。而京楼市更是迎来2009年以来最惨淡的黄金周。

这些都还不说,在很多人说各大城市库存告急需要调控放松的同时,实际上开发商手里的存货并没有想象中那么紧张,恰恰相反,需要通过一定手段去化才是最重要的。况且今后指望房价大涨也不太现实,想卖高了也不可能,所以开发商面临的问题可见一斑。

据中房智库研究员统计,今年上半年30家标杆房企存货值高达5.23万亿元,同比增长36.33%。上半年上市房企存货排行榜30中,中国恒大、万科地产、绿地控股、碧桂园、保利地产、中国海外发展位居榜单前6名,存货值均超过2000亿元。尤其最强“地主”中国恒大,上半年存货值高达7974.25亿元,同比增长59.52%。

这与安家融媒想象的不太一样,不是都说库存告急吗?这到底是怎么回事?

其实细想想也不难理解,安家融媒认为,手有余粮心中不慌,这是开发商们的共识,所以大开发商利用自己的资源和能力大量储存土地,也造成普通开发商根本无地可拿的境地。

这也就是问题所在,拿地也好不拿地也好都不能过,对很多开发商而言,要么撑死,要么饿死。

好在像碧桂园、中国恒大和融创中国等,都主张快速开发快速去消化,高杠杆猛拿地扩大规模,销售额增速迅猛。但不是所有人都如此顺利。相比龙头房企的高存货、高周转,部分房企的现状却是存货量高企,且消化速度较慢。据观察发现,泛海控股的周转能力最差。上半年泛海控股存货总量为800.4亿元,占总资产的比重为44.92%,而存货周转率仅0.02,消化现有存货需要26.66年。

而实际上,对开发商来说,规模可能就意味着对资本和杠杆的渴求,同时也就会造成高负债的恶果。

随着信贷持续收紧,房企面临的融资形势严峻。数据显示,上半年末,165家房企总有息负债为51619亿元,较期初上升17.3%。一般情况下,房企规模与负债规模呈正相关关系,上半年末,有11家房企的总有息负债超千亿元,较2016年末增加4家。

最尴尬的是,形势更加严峻,又一轮房地产限售在更多城市开启,房地产市场下行态势的同时调控却进一步收紧。8月份以来,部分一二线城市房价开始出现下跌。大量存货很难再像过去几年可以“奇货可居”并很难快速转化为现金。

在市场下行期,高存货意味着高风险。尤其去年拿下高价地块的房企,今年又遭遇多重限制新政,进入第四季度,市场降温风险仍然会很大,房企融资难度进一步增加,部分房企可能出现资金链危机。

房子是用来住的而不是用来炒的,这个定位确立后,就标志着房子作为居住的实体将更加强化,而投资属性会被弱化。加上为解决住房问题推出的系列政策房,极大引流了此前的需求。如此大的库存对开发商资金回笼会造成极大压力。

开发商的出路在哪里?唯有降价,但是降价可是个技术活,一般开发商还真不是想降就能降,所以,这对开发商依然是考验。

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