房价似乎停下了上涨">中国家庭应该持有三套房, 你买对了吗?-尊龙人生就是博

>尊龙人生就是博-ag旗舰平台尊龙>刘磊房产评论>  正文

手机看新闻

中国家庭应该持有三套房, 你买对了吗?-尊龙人生就是博

刘磊房产评论2017-09-22 14:02:52

房价似乎停下了上涨的势头

这种“连跌11月”的说法,并不是那么让人信服和舒服。比如深圳,深圳房价自2016年9月开始下跌,已经连跌11个月。但查看一下数据就能发现,除了2016年10月,突然跌去了将近6000元之外,从2016年10月到2017年8月,深圳房价仅仅跌了1229元,平均每个月跌去123元,相比于5.5万元的均价几乎可以忽略不计。

不过不管怎样,至少现在房价不会嗖嗖地往上窜了。房价暂时冷却,投资者和购房者也应该冷静一下了,不仅仅说要观望市场,更要从既往的经验,发展出适应未来房地产市场的新思路;而不是一味地盯着房价涨与跌。

为什么房价不再是房产投资的核心因素呢?拜资本市场的不确定性所赐,房产投资行为和个人经济生活变得无常和不可预测,并且大趋势上说,未来更是如此。这令人望而却步,也令人容易陷入疯狂的境地,比如疯狂的囤积资产。但反过来说,这也是一种机遇与解放,引导我们越来越愿意取得控制权。这种控制权,不仅仅是对于资产规模的控制,更要对资产类型加以控制,简单说,就是从单一盈利方式、单一资产持有变为更加多元的方式。

比如,我们常常羡慕拆迁改造的拥有“三套房”,很多地方拆迁给到的房产,多是集体土地上的房产,这样的“三套房”,其实就是单一居住功能;不是“城中村”的投资者,或许没有机会一下获取这样的“三套房”,但每个人都应该通过各种方式,拥有自己的三套房。

套:自住房

自住房是基本生活的保障,也正因为有自住的需求,才会让房价如此敏感;人人都需要住房子,却不是人人都能买得起房子,否则,黄金也很贵,比特币一度也很贵,但并没有声音指责它们价格太高。不过,换个思路想想,只要能住进去,为什么一定要买呢?只要有栖身之所,为什么一定要不停换大房子呢?把居住的基本功能与较高需求混为一谈,于是就与个人能力发生矛盾,生活的幸福系于自己无法企及、却被人为定义为“刚性需求”的房子上,幸福感从何而来呢?

因此,套自住房,要按能力衡量,而不是按照需求;有实力买的,就要根据自己的实际收入,把月供控制在家庭总收入的35%之内,首付必须是百分百自有,不要过多的背负债务;而在租售同权、共有产权的大趋势下,租房也可以实现这套房功能。

第二套:增值房

过去二十年地产的经验,给人的感觉是,房子总会涨价,而且会涨出一个让人惊叹的高度;坊间也多有“上市公司卖套房扭亏为盈”的逸闻。但房产的增值必须要注意两点:一、增值是一次性的,卖了就没有了;这套房赚了100万,那就是100万,之后再有盈利,也与你无关。二、房产增值同m2增长同向同幅度,也就是说,房子确实涨了100万,但实际购买力是否能增长100万就不一定了。

此外,房产增值落袋为安之后,接下来怎么办?再买入房产?然而市场上房子并不是只有你的涨价, 房产投资的扩大再生产,实质上是扩大再负债,而且由于房价高了,房子贵了,你的负债也就会多了;即便把前期的增值部分都投入到房产上,尽可能多的交付首付,使得月供维持之前的水平不变,那又图什么呢?明明赚了钱,明明是百万富翁、甚至千万富翁,每个月依然要缴纳月供,可用于消费的部分不见增长,怎么能说财富增加了呢?

因此,对于第二套增值用的房子,见好就收,设定退出机制,做只吃鱼身的投资者,不要妄图把整条鱼都吃下;越到最后,风险越大,市场的波动可能会颠覆之前的。这方面最成功的例子是李嘉诚,他总是在人们看涨的市场中抛售资产,看似“不开窍”的行为,算下来真正到手的财富却是最稳妥。

第三套:现金流房

房子怎么带来现金流?方法很简单,往外租。只要能租出去,就会有租金;至于租金多少,空置时间长短,这就是体现投资者眼界的地方了。北上广房子易出租,但由于前期投入过多,导致租金不够高,平均下来连2%都不到,再加上贷款利率在5%,等于这样的房子投资者要倒贴3%,因此就不能称为现金流房。

哪里的房子可以承担的其吸金的功能?算法上面也介绍了,收入大于支出就行了。这里不做具体市场的推荐,只是要提醒投资者:你的三套房,决定了你的财富方式;并不是说只有现金流才是创富的手段,而是要根据自己的实际情况,来重新规划和配置自己的房产。如果手中资金量不足,期望一种更为奢侈的生活,那就可以考虑配置可以带来现金流的资产;如果眼界够深邃,达到了李嘉诚的水平,买入卖出也未尝不可,只是很少有人能有这个魄力,不信就看看你周围的人,谁能在当下看准机会卖房子呢?如果是刚刚起步,就不要为房子耗尽自己的全部财富与精力,租住是个好的选择——至于有些人说,现在买不起,未来更买不起,那是针对止步不前,就靠一份工作一点点涨工资作为收入的人;对于这样的人,我倒觉得,现在痛苦的买套房,未来可能会更加痛苦。

总之,“房事”,是人生大事,但不是人生的事。在愈发多元、黑天鹅频频出现的时代,把握住自己的节奏,比跟风追求一个看似高的项目,更为重要,也更为安全。

本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,中国外国专家局澳籍专家资质,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

还可以输入200

‖ ‖ ‖ ‖
bd   
c  qt
 fjsw
 gn  
    x
 h  z
‖ ‖ ‖ ‖ ‖
尊龙人生就是博 copyright © 北京搜房科技发展有限公司
beijing soufun science&technology development co.,ltd ag旗舰平台尊龙的版权所有
违法和不良信息举报电话:400-153-3010 举报邮箱:
网站地图