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住与商,到底是谁拉了谁的后腿? -尊龙人生就是博

twfx1450 2017-09-01 16:45:16

探索产品的年代,设计者思路新奇风格独特大胆,新产品层出风骚一时,试错和沉淀了十余年后,房子的“终章”如今定格在三居两卫南北通透的眼镜房上,终究仍是回归了最传统的老一辈对房子的向往与审美。

然而房子毕竟是房子,那些“试过的错” 至少在70年内不会随时光消失,时常看看,也能追忆时代感触变迁。

前两期,我们说过了“昔日洋气的尬户型”与“住着不爽的妖娆建筑”,本期就来聊聊那些明明是住的房子,却要包装成写字楼的小区。这种硬生生增加办公属性的做法,到底是给房子加分还是减分?

◇◇◇  领地office

70年产权的住宅,却能注册办公,位于北苑路旁,楼很醒目。

从案名看出,开发商当初是希望这个小区承担商办功能的。

户型设计也并非传统住宅的样式。

户内状况,大多数被租用办公。

对于十几年前开发商为何这样设计,如今已无可考,但领地office与南邻一路之隔、遵循住宅属性建造设计的媒体村天居园,如今在价格上却有着很大差别。

图中价格为链家5月份成交均价的大概值。

一路之隔的两个住宅,单价相差2万以上,这并非新老之差,也非豪普之差,更非住宅与商住之差,仅仅是因为,领地office由内而外,都长得太像办公楼了。

◇◇◇  时间国际

时间国际伫立在三元桥区域,写字楼集中的地方,其外观看上去与大国门商务区毫不违和。实际上,纯写字楼性质的a座和h座之外,还有很多70年产权住宅。

目前仍能挂在链家网上,一定是70年产权房。

这套房,190平米的一居室不是重点,请注意,单价:42961元/平,这与相邻的凤凰城一期(凤凰城的一期)相比,价格基本上腰斩。

小编上网查了一下三元桥区域的写字楼销售价格,

到底是住宅便宜了,还是写字楼贵了?

但无疑的是,这套190平的“一居”,肯定不是按照住宅的价格标价的。

时间国际也有比较“表里如一”,能够作为住宅使用的房子。

这种比较正统的住宅,8万 的价格符合三元桥区域住宅平均价位。

所以,在链家的房源单上,可以看到同一个小区,单价相差一半的现象。

看到这里已经明白了,这种价差无关品质、无关年代、无关开发商品牌、无关学区,只是与“你到底是用来住的还是办公的”有关。

◇◇◇  苹果社区

再说一个很典型的例子,位于东三环外的苹果社区当年很有些名气,个因为是知名老一辈开发商张宝全的代表作,另一个原因可能是名字里有苹果二字。

小区内分成北区和南区。

苹果社区北区


苹果社区南区


同小区对比图


图片可见,北区的楼栋设计偏向于写字楼,南区则是纯住宅样式。

户型设计是这样子的。

苹果社区北区74平米一居。


苹果社区南区69平两居。


哪种作为住宅更好用,一目了然。

与之前两个例子一样,苹果北区也是有部分房子被用于办公。

目前,北区和南区的价格是这样的:

同一个小区,相差两万/平左右。

除了上述三个例子之外,还有很多类似的情况,请注意它们的单价。

比如世纪城中的世纪金源国际公寓:

南三环的嘉业大厦


东二环的冠城名敦道


这些房子虽是住宅性质,但因为“长相”偏向于商办,业主/租户办公者多,影响居住环境,而且户型设置多不适合居住,不管是从外观上、面积使用率上、楼层户数密度上,安全性上……都不如纯粹的住宅,所以接盘群体受到限制,在市场不好的时候,更加难卖,市场好的时候涨得少,市场差的时候跌的多。

在筛选此类住宅的时候,要特别注意那些名字里带有“国际”、“公寓”、“广场”、“时代”、“大厦”或者一堆英文的楼盘,很可能就是这种商办混杂的“多功能”型住宅。

很多商品,比拼的是创意和风格,但挑房子的时候,眼光还是越传统越好。

此外,小谋还想提醒大家注意,伴随办公楼模样住宅一起出现的,往往是功能分区不合理的大户型,比如190平的一居、300平两居之类。

挑房子的时候,户型的功能性很重要,尽量不要挑那种不经济户型,这类不经济户型房小谋给划分成三类:

1、办公型

时间国际210平一居


上面已经讲过,办公属性会降低住宅的价值,慎买。

2、涉外商务型

当代moma209平2居


温莎大道119平一居


这类户型虽然在面积尺度上较为“奢侈”,但有部分涉外/商务人士买单,虽然面向群体较窄,但仍有市场价值,对于普通居住需求的家庭来讲,如果不是自己的房子足够住了,购买只是为了高的话,还是不建议买。

3、改造型

天居园一居改两居


有些户型设计之初不是很合理,后期为了功能化,被改造成更实用的户型。这样的户型在价位上稍微低于同面积区间正规两居,有自己的市场群体,价值不至于受太大影响,如果预算不够,又需要空间的话,可以考虑购买此类户型过渡。

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