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苏城土拍逼近 信贷收紧 是紧箍咒or定心丸?-尊龙人生就是博

2017-08-24 18:39:12

8月4日,苏州市国土资源局再次挂牌出让10宗地块,其中有8宗是宅地(含商住),2宗商业用地。这也是今年苏州市区挂牌出让的第三批地块。距离上次6月13日土拍逾2个多月,下半年苏州市区土拍即将开锤。

继4月5日起,苏州的首套房贷利率已经从9折上调至95折;6月,苏州首套房贷利率95折上调至基准;7月26日起,从基准提升到上浮5%;8月22日苏州房贷利率又迎来年内第4次上调,农行、工行等22日起上浮10%,其他银行或在近期跟进。短短2个月时间,苏州首套房贷利率已上调10%-15%。

一边是土拍逼近,

一边是银行信贷收紧,

苏州楼市后市如何?

下半年首场“土拍”或将成为楼市风向标。

苏州土拍地块新特点,

是紧箍咒or定心丸?

2017年截止目前苏州市区成交宅地地块信息

(点击图片查看地块信息详情)

注:仅统计苏州市区国有建设用地招拍挂,不含吴江

01

 一次性报价

 现房销售及市场指导价

2016年9月苏州土拍首次设立了“一次报价”这一新规则,即对设定市场指导价的地块在网上挂牌自由报价和限时竞价阶段,土地使用权网上竞价超过市场指导价的25%以上的,网上竞价中止,转为网上一次报价。所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人均可参加该地块一次报价。竞买人报价在出让人公布的一次报价总额有效区间范围内,进行一次报价。以2017年苏地网挂1号公告中规定为例:

1、土地使用权网上竞价超过市场指导价10%(含10%)以内的,按价高者得的原则确定竞得人。原出让文件约定的出让金支付时间调整为竞得之日起60日内付清,交地时间不变,支付出让金的,取消竞得资格或解除合同并没收保证金。商品房预售条件调整为项目工程结构封顶后,方可申请预售许可。

2、土地使用权网上竞价超过市场指导价10%以上、25%以内(含25%)的,按价高者得的原则确定竞得人。原出让文件约定的出让金支付时间调整为竞得之日起60日内付清,交地时间不变,支付出让金的,取消竞得资格或解除合同并没收保证金。商品房预售条件调整为工程竣工验收后,方可申请预售许可。

3、土地使用权网上竞价超过市场指导价25%以上的,网上竞价中止,转为通过网上一次报价方式确定竞得人,即由竞买人在超过土地出让市场指导价25%以上再作一次报价,以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人,以其所报价格确定为地块竞得价格。以一次报价方式竞得的地块,原出让文件约定的出让金支付时间相应调整为竞得之日起60日内付清,交地时间不变,支付出让金的,取消竞得资格或解除合同并没收保证金;受让人须在工程竣工验收后,方可申请预售许可。

02

 “马甲”严格受限制

竞买人、竞买人直接控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买;由同一自然人、法人或其他组织直接控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。在提交网上竞买申请时,所有竞买人均须同步提供书面承诺。以个人名义报名的,须提供实际竞买单位委托书(该委托书须经公证处公证)。从而限制"多马甲"行为。

苏地网挂(2017)2号文件中指出:对于违反上述规定的竞买人,经认定构成违规参与竞买的,将认定其为国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人,禁止其在失信行为发生后三年内参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。

03

 配建一定比例人才公寓

 且设置基准价格定价购买

吴中太湖新城

苏地2016-wg-77号正荣项目

1、地块一商业计容建筑面积占总计容建筑面积的25%-40%,业态包含餐饮、娱乐、零售、超市、酒店,(含地块二、地块三规划要求配建的物业用房、居委会等);其余为商务办公。地面以上1-3层及酒店不可分割销售且不得分割转让;其余可分割销售。

2、地块二、地块三住宅户型面积须大于等于110平方米,成品住宅比例100%;须配建人才公寓,人才公寓建设要求如下:

(1)按地块住宅计容面积10%的比例配建人才公寓。建成后由苏州太湖新城吴中管委会(或授权单位)按均价16000元/平方米进行定价购买。人才公寓套型结构应当合理,户型的建筑面积为大于110平方米的户型。项目设计方案须经太湖新城吴中管委会确认并同意人才公寓配置方案后,方可报批实施。

(2)开发商在取得预(销)售许可之日,须先由太湖新城吴中管委会(或授权单位)通过摇号的方式,取得同批次销售面积同比例的人才公寓房源后,余下的其它房源方可对外销售。

目前该项目地块已经进行项目规划公示。分为东西并排abc三块地,其中东侧为商业办公用地,其余两块为住宅用地。根据规划内容显示,b地块总建筑面积79204.03平米,计容建筑面积56540.58平米;c地块总建筑面积95604.55平米,计容建筑面积70749.01平米。b、c地块分别包含4-5幢住宅楼,建筑层高24~26层,建筑高度73~79.65米。

◆◆◆

高新区科技城

苏地2016-wg-82号金茂项目

地块一可设置计容建筑面积不大于26000平方米且不小于25000平方米的商业、宾馆及配套用房,不可分割销售且不得分割转让。其中宾馆计容建筑面积不大于14000平方米且不小于13000平方米,其余为商业及配套用房。

地块二应全部建设全装修成品住宅,开发商在取得预(销)售许可后,须由苏州科技城管委会通过摇号方式,取得不少于规划计容建筑面积3万平米的人才公寓房源后,余下的其他房源方可对外销售。人才公寓定向销售的基准价格为每平方19500元。一房一价表由苏州科技城管委会根据人才公寓房源的位置、楼层、朝向确认等。

人才公寓套型结构应当合理配置,户型设建筑面积为 90-100 平方米和 120-130 平方米两种,户型比例为各占50%。

项目分期开发建设的,地块二与地块一(商业)须在首期启动开发建设。

◆◆◆

苏园土挂(2016)04号和05号项目

2016年12月20日土拍中苏园土挂(2016)04号和05号分别设置有人才组屋和基准限价规定。

工业园区万寿街苏园土挂(2016)04号中铁建项目:此地块须至少按住宅计容建筑面积30%的比例配建人才组屋,人才组屋定向销售的基准价格为29000元/平方米。

工业园区湖东旺墩路苏园土挂(2016)05号中海项目:地块设置房屋销售基准限价,为40000元/平方米。当该地块上房屋实际平均销售价格高于销售基准限价时,竞得人须按其超过基准限价所增加销售金额的70%补缴土地出让金。在该地块上项目通过竣工验收、且预(销)售建筑面积达到可销售总建筑面积的90%时,竞得人应及时向国土环保局报送房屋销售的详细资料,以便园区管委会与竞得人就补缴土地出让金金额进行结算(尚未销售建筑面积的销售价格参照已销售均价估算)。

04

 成品住宅,

 全装修成大趋势

7月25日苏州市办公室印发关于推进装配式建筑发展加强建设监管的实施细则(试行)的通知。其中提到:采用装配整体式混凝土结构体系的居住建筑以及商业、医院、学校、办公等公共建筑,其整栋建筑中主体结构和外围护结构预制构件的预制装配率2018年年底之前应不低于20%,2019年应不低于30%,且外墙宜采用预制墙体或叠合墙体,鼓励采用预制夹心保温墙体。新建普通商品住房应实施全装修,居住建筑倡导实施全装修。

对以招拍挂方式供地的建设项目,规划部门根据住建部门提出的装配式建筑指标等建设条件,在规划条件中进行明确,并在规划方案审定时予以落实;国土部门根据规划条件将装配式建筑要求纳入土地出让条件。

装配式商品住房项目申请预售时,建设单位应提供监理单位出具的装配式建筑施工进度证明,提交的销售方案应明确装配式建筑内容。住建部门应加强对装配式建筑实施情况的核查,对未按照装配式建筑方案实施的项目不准予预售。如项目办理预售许可后,存在擅自改变设计方案的,住建部门应立即暂停预售及签,并记录开发企业不良行为。

此次的政策,将使得房屋品质提升,居住生活氛围更强,新房交房入住率高,也符合目前购房的消费趋势。

吴中太湖新城苏地2016-wg-77号正荣项目:地块二、地块三住宅户型面积须大于等于 110 平方米,成品住宅比例100%;

高新区科技城苏地2016-wg-82号金茂项目:地块二应全部建设全装修成品住宅;

工业园区唯澄路南地块苏地2017-wg-17号龙湖项目:六层及以上住宅建筑整体装修比例不低于60%。

9月5日即将开拍的吴中区苏地2017-wg-24号、相城区黄桥街道苏地2017-wg-25号、高新区通安镇苏地2017-wg-29号地均要求地块内住宅建筑预制装配式建筑面积、成品住房面积比例均应达到100%。

05

 商业配套先行,

 住宅预售押后

相城区望亭镇苏地 2017-wg-14号禹洲项目:出让条件中规定商业部分计容面积不小于16000平方米,且其中不小于 10000 平方米在项目竣工备案后 5 年内不可分割销售且不得分割转让。地块竞得人须在交地之日起18个月内集中性商业竣工备案。集中性商业竣工验收前,商品住宅地块预售面积不可超过总可售商品住宅建筑面积的 80%;待集中性商业竣工验收后,方可申请剩余商品住宅的预售许可。目前该项目规划已经出炉,将建小高层及高层产品。

工业园区唯澄路南地块(苏地2017-wg-17号)龙湖项目:该地块竞得人申请住宅预售(销售)前,商业建筑须全部完成结构封顶。地上建筑建成后,商业面积须全部由竞得人整体持有经营,不可分割销售且不得分割转让。

相城区阳澄湖镇苏地2016-wg-61号鲁能地块:1、商业地块中酒店需自持,不可分割销售。其他商业部分需在竣工验收后自持5年,自持满5年后方可分割销售,分割销售单位建筑面积不得小于500平方米。2、商业地块和住宅地块须同步开发建设,商业地块内所有建筑进度达到±0. 00(以验线报告为准)前,商品住宅预售面积不超过总可售商品住宅建筑面积的 60%;待商业地块所有建筑通过规划核实合格后,方可申请剩余商品住宅的预售许可。

吴中太湖新城苏地2016-wg-77号正荣项目:商业和住宅必须同步开发建设,商业建筑进度达到±0后(以验线报告为准),住宅方可申领商品住宅预售许可。

吴中区临湖镇苏地2016-wg-79号苏州创元项目:商业计容建筑面积占总计容建筑面积的25%-30%,商业业态以零售商业和宾馆为主,商业计容建筑面积中不小于22000 平方米的宾馆须由竞得人自持,不得分割销售且不得分割转让。同时规定,宾馆和住宅必须同步开发建设,宾馆建筑进度达到±0后(以验线报告为准),住宅方可申领商品住宅预售许可,商品住宅预售面积不超过总可售商品住宅建筑面积的60%,待宾馆建筑主体结构封顶后(以主体验收报告为准),方可申请剩余商品住宅的预售许可。

06

 成交首宗

 “租购并举”地块

苏州近年来成交的很多商住、商业地块中,很多商业部分,都是需要自持不允许转让的,今年6月土拍出现首例宅地自持地块。

相城区聚金路西地块苏地2017-wg-15号苏州高铁新城项目:要求地块计容建筑面积的50%可分割销售,其余50%不可分割销售且不得分割转让并只能用于租赁,出租人须在出租房屋前将承租对象信息报备高铁新城管委会。最终高铁新城经济发展有限公司以底价成交,成为当次土拍一宗以底价成交的住宅地块。

苏州首次出现自持型物业,充分说明了对于发展租赁市场的政策落实导向。当前包括北京、天津、上海、广州等大城市都开始推出了类似的物业开发计划。

2017年5月,南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州已被列入省内购租并举试点市,随着8月18日南京《南京市住房租赁试点工作方案》的出台,苏州租购并举的试点方案或将很快拟定。

07

 对于竞买人资质要求

 更为具体和细化

工业园区唯澄路南地块(苏地2017-wg-17号)龙湖项目:要求竞买人为中华人民共和国境内外的公司和企业,符合条件的,除法律另有规定者外,可独立参加竞买,不接受联合竞买。另外要求竞买人报名时须提供其自行持有5年以上计容建筑面积10万平方米以上(不含酒店、办公等面积)商业的不动产登记证(或土地证、房产证),并且,地上建筑建成后,商业面积须全部由竞得人整体持有经营,不可分割销售且不得分割转让。

吴中太湖新城苏地2017-wg-8号地块苏州轨道交通项目:要求竞买人须为中华人民共和国境内注册、在本出让公告发布之前工商许可经营范围包含"房地产开发及商品房销售、轨道交通工程建设、轨道交通运输服务"的企业法人单位或其全资子公司。竞得人取得土地使用权后,若需与其他公司联合开发的,竞得人须为更名后项目公司的控股方,并作为项目实施主体。

2017年转眼已过大半,回顾今年苏州土拍市场,房企拿地靠抢除了钱也靠运气。对于越来越严苛的出让条件,房企竞价略显审慎。面对政策端和市场端的双重夹击之下,过去激进式的拿地模式已不再奏效。如何权衡土地储备、价格以及未来房价的空间,是开发商们面临的新考验。在“拿高价地可能会有高风险”和“不拿地就等于坐以待毙”之间,仍然有大量的开发商在博弈,并有相当一部分开发商选择前者,意欲进驻及深耕苏城。

另外,时代在变迁。今天拿地也已经变成一个双向选择问题。目前苏城拿地格局,不仅仅是开发商在选择进驻苏城,苏城也在挑选开发商。

伴随着土地越来越稀缺,城市发展理念不断更新升级,对土地的应用、价值和赋能,政府开始有了更升级的理念和认知。政府也在不断的调整土地供应条件,制定合理竞价规则,为苏州土拍规则再加码。

企业2017年在苏拿地统计

注:仅统计部分招拍挂拿地信息,具体拿地数据以开发商为准

2017年截至目前,金茂在苏州竞得2宗地块,出让面积28.68万㎡,建筑面积59.22万㎡,拿地金额102.91亿元,楼面均价17378元/㎡。自入苏的项目姑苏金茂府开盘连续创造热销成绩之后,金茂深耕苏州的步伐便不曾停止,多次土地出让会上皆能看到金茂参拍的身影。

2017年6月12日的苏州土拍,中建东孚以54.04亿元总价拿下相城广济北路东28万方计容建面的纯住宅用地,首次进驻苏州,楼面价19280元/㎡。

四川新希望分别于5月9日与6月29日分别拿下吴江太湖新城wj-j-2017-010地块及吴江同里wj-j-2017-028地块两宗地块,出让面积11.72万㎡,建筑面积25.81万㎡,拿地金额27.14亿元,楼面均价10515元/㎡。这也是四川新希望首进苏州。

龙湖2013年正式进入苏州,迄今已经成功开发2个项目,分别为龙湖·时代天街、龙湖首开·狮山原著。2017年截至目前,龙湖在苏州竞得2宗地块,出让面积11.21万方,建筑面积23.76万方,拿地金额27.26亿元,楼面均价11474元/㎡,平均溢价率37.25%。龙湖成功拿地,标志着龙湖持续深耕苏州市场,长三角区域布局进一步深化。

9月5日下半年苏城市区

首场土拍大战一触即发

8月4日,苏州市国土资源局再次挂牌出让10宗地块,其中有8宗是宅地(含商住),2宗商业用地。分别位于姑苏区、吴中区、相城区、高新区。总出让面积54.3万方,总体量91.5万方,总起价84.95亿元。这也是今年苏州市区挂牌的第三批地块。

跟之前土拍一样,本次土地出让依旧有限价要求。新挂牌的8宗宅地全部设置了市场指导价,如果超过市场指导价的25%以上的,网上竞价中止,转为一次性报价,以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人,以其所报价格确定为地块竞得价格。超过10%以上限价需要“现房销售”。

相较于前两次土拍,本次土拍根据市政府《关于推进建筑产业现代化发展的实施意见》等文件精神,对于出让地块的建筑产业现代化、海绵城市及绿色建筑建设条件等提出要求。对于吴中区苏地2017-wg-24号、相城区黄桥街道苏地2017-wg-25号、高新区通安镇苏地2017-wg-29号地等均要求地块内住宅建筑预制装配式建筑面积、成品住房面积比例均应达到100%。对于竞买人,较以往土拍增加了违反处罚:经认定构成违规参与竞买的,将认定其为国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人,禁止其在失信行为发生后三年内参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。

相较于2017年的前两次土拍,总体上没有设置什么特殊要求。在当下显得尤为难得。本次所推8宗宅地既有单价低总价低、体量适中的高性价比地块如通安、望亭地块,也有低密、高端豪宅血统的姑苏虎丘地块,满足不同开发商需求。

在苏州最严限购令的大环境下,2017年的上半年土拍从溢价率和楼面价等多因素来看,房企拿地相比2016年理性很多,但房企深耕苏城的决心依旧。即将拉开大幕的下半年首场苏城市区土拍是持续冷静,还是会在这个夏季的尾巴炽热一下,众多房企已经蓄势待发。

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