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楼市理性 大咖退场 炒房者执迷不悟为哪般?-尊龙人生就是博

刘磊房产评论 2017-07-26 14:45:24

在搞清楚账面财富和现金流,资产与的关系之后,很多人应该都认清了囤房子并不是的资产配置行为,并根据实际情况,卖掉那些仅仅是负债,带不来正向现金流的物业;然而依旧很多人用十年地产黄金期的思维,琢磨着多买几套房子,但最近的数据已经显示出冗余的房产变成负担,而且难以甩掉了。

数据显示,截至目前,北京二手房7月住宅累计签约5026套,环比跌幅27%,同比更是大跌69%,并且这是2014年来的同期值。

我们知道,限制交易,一定程度上可以遏制房价下跌的可能,毕竟没有交易就没有报价,也就不存在市场价格上的下滑,但实际情况却有了新的走向:北京二手房的整体价格较4月份下跌近一成,部分学区的价格则超过了20%,回到了春节前后的水平。比如,曾达到15万元/平米的一处,目前报价仅有12万元/平米,而且可以谈——这跟年初房主坐地起价的时候,形成了鲜明的对比。

造成价格下滑的原因,主要有两个方面,一个是改善型客户的“连环单”,由于签了新房合同,急需资金的他们急切的要出手房子,市场低迷的情况下不得不低价卖出;另一个则是入场的炒房客开始抛售物业,实际上他们早就嗅到了市场的趋势,看到了刚需客户将进入观望期。

对于种情况,不得不说的是,如果他们早就认识到房市的走势,也就不会落得这样的窘境;笔者早在年初就预测,调控政策至少会有5年延续,卖房的时期务必要把握;不过还是有人用“环比微涨”的数据,支撑他们囤房的决定;殊不知房产不是快销品,房价指数和均价并不能代表真实的市场情况;不及时套现,之前房价上涨带来的利润没有落袋为安,那么市场降温之后,这些利润就被观望的购房者和看空的预期对冲掉了。

事实上,无论是潘石屹声称房地产行业天花板已到,“拿地—开发—销售”的这种商业模式基本结束,还是李嘉诚早在去年就开始抛售物业,并表示今年明年依然会出售价值数百亿物业,都指向了一个方向,那就是房地产业已经不再是过去那种以规模取胜的盈利模式了。

这并非笔者看空房地产这个行业,只是强调“游戏规则”发生了变化。之所以之前人们认为囤房就是牟利,是因为一来国内市场向好期,二来是交易制度的简易期,这两点造成房子就像超市里面的商品,甚至可以前脚买了,后脚加价卖出去;然而,随着需求逐渐饱和,市场逐渐冷却,交易规则越发复杂,房子再也不是随便买卖的筹码了;这实际上是房产市场发展的必然趋势;在这种趋势下,就要求投资者和多套房持有者,摈弃之前以规模取胜的心态,真正把着眼点放在现金流,放在资产配置上;那些囤房者,最终只能“抱着金碗要饭吃”,而那些能找到新的市场、新的投资模式的人,将会走在时代前列,获得真正的财富。

本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,中国外国专家局澳籍专家资质,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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