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追踪|北京严卡预售证“隐情”-尊龙人生就是博

和讯房产 2017-05-09 09:47:23

因项目定价受限难达预期,开发商与政府正陷入“拉锯战”。

曾经对标10万 、有钱又任性的项目索性调整供应节奏,压着不卖,表现出对取证失去兴趣。也有部分有去化压力的楼盘,虽然愿意“柔软”身段“服从”政府定价,但仍难逃苦等命运。

“预售证审批压后,也是‘以时间换空间’。”北京一位市场人士对和讯房产表示,政府拖着不发证,某种程度上也是基于稳定市场预期的考虑。目前北京市场可售新房项目有限,如果一下子全推完,政府以控新房价格来把控二手房价格将失去一个重要抓手。

5月新盘降至个位数

令陈杨始料未及的是,自己的安居北京梦竟然如此一波三折。

5月6日,陈杨已经不知道是第几次踏进房山某项目售楼处了。这次,工作人员依旧冷淡地用几个字打发他:“现在没房,具体推盘时间不确定”,也就是说,想买房,陈杨还得等。

“3.17”新政之后,严苛的政策对楼市降温效果明显,成交方面量价齐跌,不少购房者陷入观望。而供应方面,政府对北京新房市场实行严格价格管控,许多项目迟迟拿不到预售证而不能入市,“限价”在稳定新房价格的同时,也使得不少像陈杨一样有真实需求的购房者“无房可买”。

北京纯商品房持续供应的超低速运行被看做是制约成交的重要原因之一。

伟业我爱我家的统计数据显示,2017年一季度北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供应量达到历史新低水平,一季度共新增3973套,环同比下滑明显,2010年以来单季度供应量首次低于4000套。

和讯房产统计发现,5月北京开盘量首次降至个位数,仅有9个项目计划入市,其中包括中粮天恒天悦壹号、北京经开汀塘、泰禾•昌平拾景园3个纯新盘,以及天资华府,绿地海珀云翡等6个老项目后期。

而在这9个项目中,有7个项目至今尚未发布价格,而剩余项目此次入市价格预计与调控前价位基本持平。据泰禾•昌平拾景园工作人员透露,该项目目前虽未有明确的开盘价格,但具体定价对标去年开盘的同类型产品丽春湖院子。

但实际上,北京市场被抑制的需求在有合适供应的时机仍有释放的可能。

和讯房产从泰禾•昌平拾景园售楼中心亦了解到,该项目预计5月底开盘,首期推出叠墅及高层房源共计238套,目前处于蓄客期,不到一个月的时间里,排卡数已逼近800。

控价控证另有“隐情”

上述市场人士对和讯房产表示,现在取证难,不仅是卡在定价上,因为即使开发商愿意妥协,按照政府默认的价格来定价,也难逃苦等预售证的命运。

  “政府压着不发证,一个重要的考虑因素是区域市场可供销售的住宅类新房非常稀缺,现在项目上攒了一堆客户,以前3:1,现在能够达到10:1,只要开了盘肯定不愁卖。但政府考虑的是,一旦售罄了,区域内新盘减少,甚至无盘可推的话,对市场预期或者购房者心理影响很大。而有新房预期可售,政府就可以通过对新房的价格把控来影响二手房市场。”房山某项目销售负责人对和讯房产表示。

有业内人士表示,由于二手房市场交易双方均为个体,虽然在此轮调控中加强了对挂牌房源的审查和市场的整顿,但调控效果很大程度上仍受交易双方的主观影响。一般二手房定价是比照着新盘报价(一般会比新盘定价低)。如果失去新盘的对价参考,二手房价格可能会难以把控。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年季度,北京全市新建商品住宅(不含保障房)共成交8858套,创下2010年以来的单季度值。4月北京新房成交量更是跌至冰点,仅实现2339套成交,这一成交量创造了自2015年3月以来的近26个月新低。

对此,有分析人士认为,政府严控新房预售价格,放缓发证速度,一方面意在给二手房市场定价提供参照,间接抑制二手房市场的过热势头;另外一方面,现有新房压着卖,也可以为调控效果争取更多时间,随着后续市场的供应量慢慢补缺,也有利于市场实现平稳过渡。

实际上,在政府要求新开盘项目拟售价格不得超过8万“红线”之后,目前市场上的高端项目价格已并非改善需求购房者难以企及的价格。有业内人士表示,在317新政出台后,部分大平层的高端项目户型面积已比之前改小,单价受限后,总价也控制在1000万-1500万元,已经可以被部分改善人群接受。

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