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因执行新政付不起首付算违约吗?-尊龙人生就是博

小栗子hll 2017-03-23 11:38:53

3月17日周五,在这之后的两天时间里,小李的大脑丝毫没有休息。她一直在盘算,自己能否凑齐首付,她拉了一个长长的单子,计算身边每一个亲朋好友可以借钱的额度。

在签订合同时,小李计划贷款300万元,新政一来,她只能贷180万元,缺口高达120万元,而原本的几百万元首付已经是借钱凑齐的。

“如果真的凑不够,我算违约吗?”小李已经向卖方支付了100万元首付。

小李回忆道,中介当时跟她讲,北京近期市场变动比较大,不少卖家因为房价上涨而违约,为了提高卖家的违约成本,建议她交高额定金。

但是,最初为了避免卖家违约而缴纳的高额定金,现在成了一块心病。她担心,如果她买不了这个房子,卖家还会不会返还定金。

【律师解答】如果因为新政的原因导致首付提高,且买方无力支付提高后的首付款,不算买方违约,买方可以要求解除合同,同时要求卖方退还已付房款。

这种情况构成了合同法中的情势变更。人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条也对情势变更做了解释。按照合同约定买方是不存在违约的,因为不是买方不遵守合同约定而导致合同无法履行,而是因为政策变动,导致首付提高,在原告确实又无力支付更高首付款的情况下,原来的合同就面临变更。如果不能变更达成新的补充协议,这样一来最初合同订立的目的无法实现,买方可以要求解除合同。

但是,需要注意的是,如果卖方不退还已付款,买方起诉卖方,作为买方如果想解除合同拿回已付房款,必须证明确实是因为新政导致的首付款提高而不具备履行能力。若合同中明明约定了如果不能贷款,就全款支付,法院是不可能支持买方此类诉求的。

人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条还规定,因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

在当前的北京,和小李一样焦虑的人不在少数。首付门槛的大幅增加可能带来满足首付的群体占比的减少,其中影响的则是已成交但未网签的群体(保守估计有1万单左右)。如果买卖双方在合同里明确约定,若发生政策变动,以政策规定为准,买方再以支付不起首付而要求解除合同,就算违约了。

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